CÓ NÊN MUA ĐẤT NGÂN HÀNG THANH LÝ KHÔNG?

Từ đầu năm đến nay, các ngân hàng lớn đồng loạt phát mãi thanh lý hàng loạt tài sản là các bất động sản có giá trị từ vài trăm triệu lên đến vài chục tỷ, vài trăm tỷ. Đơn cử như VietinBank mới đây thông báo danh sách gần 400 tài sản bảo đảm cần xử lý, trong đó có nhiều khách sạn 4-5 sao, tòa nhà văn phòng quy mô hàng trăm tỷ đồng.

Tương tự BIDV cũng rao bán đấu giá một loạt tài sản, trong đó có cả những thủy điện giá trị lớn. Còn Sacombank và một số ngân hàng khác rao bán loạt tài sản bất động sản đảm bảo.

Những đợt phát mãi này thu hút nhiều sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong đó, giá bán và tính pháp lý của các tài sản thanh lý là 2 yếu tố được nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất.

Về cơ bản, khi mua nhà đất được phát mãi từ ngân hàng, khách hàng được đảm bảo tính pháp lý gần như an toàn tuyệt đối, bởi các tài sản được nhận đảm bảo cho các khoản vay phải qua các bước xác minh từ bộ phận tín dụng và thẩm định. Các ngân hàng xác nhận tài sản không trong diện tranh chấp, có giấy tờ pháp lý đầy đủ mới được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản cấp tín dụng.

Bên cạnh đó, việc giao dịch với một định chế lớn như ngân hàng cũng hạn chế rủi ro bị "gài bẫy", bị lừa so với giao dịch dân sự khác.

Có một vấn đề mà người mua tài sản thanh lý thông qua ngân hàng cần lưu ý đó là vấn đề thu giữ tài sản. Theo Nghị định 21 có hiệu lực từ tháng 5/2021, nếu trong khế ước nhận nợ có thỏa thuận, ngân hàng có quyền thanh lý tài sản đảm bảo mà không cần chấp thuận hay ủy quyền từ phía người vay, thì ngân hàng được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm này. Do đó, khách hàng cần yêu cầu kiểm tra điều khoản này trong khế ước khoản vay để đảm bảo rằng việc xử lý tài sản không gặp vướng mắc từ phía người đi vay.

Về giá bán các tài sản đảm bảo, trong nhiều trường hợp không hẳn là "món hời". Mặc dù hạn mức vay thế chấp bất động sản tối đa tại các ngân hàng dao động 65-90% giá trị tài sản đảm bảo (tùy vào từng ngân hàng, từng loại bất động sản sẽ có hạn mức khác nhau). Giá trị tài sản đảm bảo cũng được định giá thấp hơn so với giá thị trường 30-50%.

Khi người đi vay không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, ngân hàng sẽ thanh lý tài sản thu hồi nợ. Việc định giá phụ thuộc vào một tổ chức độc lập, nhưng mục đích cao nhất là ngân hàng có thể thu hồi khoản vay, gồm nợ gốc, lãi vay và lãi trả chậm. Trong trường hợp thị trường không biến động mạnh, giá trị tài sản thanh lý có thể gần với giá trị thị trường. Tuy nhiên, khi thị trường giảm mạnh, mức giá thanh lý có thể không còn hấp dẫn.

Một điểm được xem là hạn chế khi mua tài sản thanh lý là các nhà băng thường yêu cầu người mua phải thanh toán một lần toàn bộ giá trị. Những tài sản quy mô lớn đòi hỏi bên mua phải chuẩn bị sẵn số tiền vài trăm, thậm chí cả nghìn tỷ đồng, một con số không dễ thực hiện trong giai đoạn khó khăn hiện nay.

Hy vọng, thông qua bài viết trên sẽ mang lại cho quý anh/chị độc giả những kinh nghiệm hữu ích khi mua tài sản nhà đất thanh lý qua ngân hàng.

 Thanh Duy - Quang Trung